Woning kopen in Gent : 5 bouwkundige valkuilen die kopers te vaak missen
📅 Juni 2026 ⏱ 15 min leestijd ✍️ H-Buildings
Gent is een geliefde stad om in te wonen, en de woningmarkt weerspiegelt dit. Wie een oude woning koopt in of rond Gent, koopt in veel gevallen een pand van 30, 50 of zelfs 100 jaar oud. Dat geeft karakter, maar ook risico's die niet altijd zichtbaar zijn bij een bezoek. In deze blog overlopen we de vijf bouwkundige valkuilen die wij als aannemer het vaakst tegenkomen bij renovaties in de Gentse regio. Geen paniek: we helpen u graag.
Valkuil 1 : Funderingsproblemen die je niet ziet
Gent heeft een bodem die plaatselijk sterk varieert: van stabiele zandgrond tot slappe klei en veenlagen, zeker in de buurt van de Schelde en de historische grachten. Bij woningen die gebouwd zijn voor 1970 zijn funderingsproblemen geen uitzondering.
Hoe herkent u het?
⚠️ Scheuren in de gevel of binnenmuren die diagonaal lopen van raam- of deuropeningen
⚠️ Deuren en ramen die klemmen of niet meer goed sluiten zonder duidelijke reden
⚠️ Vloeren die hollen of merkbaar schuin staan, ook in kamers die nooit zijn aangepast
⚠️ Zichtbare verzakking aan de buitenzijde: een gevel die uit het lood staat of vensterrijen die licht doorhangen
Wat kost dit? Funderingsherstel is de duurste ingreep bij een renovatie. Afhankelijk van de methode en omvang rekent u op €20.000 tot €60.000 of meer. Bij ernstige verzakking kan dit de volledige renovatiewaarde van een woning overstijgen.
💡Onze tip: laat bij de minste twijfel een bouwkundige keuring uitvoeren vóór de aankoop. Een grondige keuring kost € 500 - € 800 en kan u duizenden euro's besparen. Vraag als ontbindende voorwaarde in het compromis op te nemen dat u de aankoop kunt ontbinden bij ernstige funderingsproblemen.
Valkuil 2 : Vochtproblemen achter de mooie verflaag
Vochtproblemen zijn de meest voorkomende verborgen gebrek bij oudere Gentse woningen, en ook de gevaarlijkste om te onderschatten. Een verse laag verf of nieuw behang camoufleren het probleem tijdelijk, maar lossen niets op. Er zijn twee types:
Type: Opstijgend vocht
Oorzaak: Geen of kapotte vochtbarrière in de fundering of muren
Herkend aan: Uitbloeiingen onderaan de muur, loskomen van pleisterwerk, muffe geur op lage niveaus
Type: Indringend vocht
Oorzaak: Slechte dakgoten, barsten in gevels, slechte kitvoegen rond ramen
Herkend aan: Vlekken bij of na regenval, schimmel rond ramen, natte muren aan buitenzijde
Waarom is dit zo gevaarlijk? Vocht tast isolatie aan, veroorzaakt schimmel (ongezond voor bewoners) en beschadigt op termijn de structuur van de woning. Bovendien maakt vocht het moeilijker om daarna correct te isoleren, alles wat u isoleert op een vochtige ondergrond, werkt tegen u.
💡Onze tip: bezoek de woning ook bij of net na regenval. Let op waterringen op zolderbalken, natte kelderhoeken en muffe geuren in slaapkamers. Een vochtmeter meetapparaat geeft zekerheid waar het oog twijfelt.
Valkuil 3 : Een niet-conforme elektrische installatie
Veel woningen in Gent die gebouwd of voor het laatste verbouwd werden voor 1981 hebben een niet-conforme elektrische installatie. Dat wil zeggen: de bedrading, de zekeringen of de aarding voldoen niet aan de huidige AREI-normen. Dit is niet alleen gevaarlijk, het is ook een verplichting om dit bij te stellen.
Wat zijn de signalen?
⚠️ Een stopkast met smeltzekeringen (schroefzekeringen) in plaats van automatische zekeringen
⚠️ Geen aardingsdraad (geel-groen) zichtbaar in de stoppenkast
⚠️ Slechts 1 of 2 groepen voor de hele woning
⚠️ Stopcontacten zonder aardpen, ook in badkamer of keuken
⚠️ Verlichtingspunten aan het plafond zonder stopcontacten in de buurt
Wat kost een volledige herbedrading? De volledige elektrische installatie van een gemiddelde woning (150 m²) herbedraden kost € 8.000 tot € 15.000. Bij een totaalrenovatie is dit het ideale moment, daarna kosten aanpassingen twee keer zoveel door breekwerk.
💡 Vraag bij de bezichtiging altijd het keuringsattest van de elektrische installatie op. Is er geen, of is het ouder dan 25 jaar? Dan is een herkeuring verplicht bij verkoop, en u weet meteen wat u te wachten staat.
Valkuil 4 : Asbest, verplicht te melden, maar niet altijd zichtbaar
Woningen gebouwd voor 2001 kunnen asbeststhoudende materialen bevatten. Asbest werd in België pas in 1998 verboden. In Gent met zijn veel oudere woningbestand is dit bijzonder actueel.
Waar zit asbest typisch in oudere woningen?
⚠️ Golfplaten of leien op het dak (asbestcementleien)
⚠️ Vloertegels of de lijm eronder (vinyl-asbesttegels, populair in de jaren '60-'80)
⚠️ Isolatie rond verwarmingsbuizen of de stookketel
⚠️ Dakbeschot en gevelbekleding (eterniet)
⚠️ Brandwerende platen in de buurt van de stookplaats
Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen gebouwd voor 2001. De verkoper móét dit attest voorleggen. Lees het zorgvuldig: het vermeldt waar asbest aanwezig is, in welke staat, en of het risicovol is of niet. Meer info via ovam.be.
💡Onze tip: asbest dat intact is en niet beschadigd, hoeft niet onmiddellijk verwijderd te worden. Maar plant u een renovatie? Dan is asbestverwijdering een verplichte eerste stap voor de werken starten, en dat kost extra tijd en geld. Verwijdering van asbesthoudende dakbekleding kost al snel € 3.000 tot € 8.000 afhankelijk van de oppervlakte.
Valkuil 5 : Het EPC-label en wat de renovatieplicht concreet betekent voor u
Dit is de valkuil die de meeste kopers financieel het hardst raakt, niet omdat ze het niet wisten, maar omdat ze de impact onderschatten. Koopt u een woning met EPC-label E of F, dan bent u in Vlaanderen verplicht om die binnen 6 jaar te renoveren naar minstens label D. Dit termijn is recent verlengd van 5 naar 6 jaar (geldig vanaf 1 januari 2026, ook voor lopende verplichtingen).
Wat betekent dit in de praktijk?
Indicatieve
renovatiekosten voor een gemiddelde rijwoning (100-150 m²). Bron: eigen
ervaring + marktprijzen 2026.
Waarom is dit een valkuil? Veel kopers rekenen de renovatiekost niet mee in hun totaalbudget bij de aankoop. Ze betalen een marktprijs voor de woning, en staan dan voor een verplichte investering van tienduizenden euro's die ze niet hadden voorzien. Lees onze blog renovatieplicht in Vlaanderen: wat betekent dit concreet in 2026? voor een volledig overzicht.
💡Onze tip: bereken voor elk bod wat de renovatiekost naar label D realistisch bedraagt. Trek dat af van uw maximale aankoopprijs. Een woning met label F die € 50.000 goedkoper lijkt dan een gerenoveerde woning, is dat zelden als u de verplichte werken meetelt.
Specifiek voor Gent: nog 3 aandachtspunten
1. Erfgoed en beschermde gebouwen
Gent telt een uitzonderlijk aantal beschermde gebouwen, beschermde stadsgezichten en panden op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Koopt u een woning in de Gentse binnenstad of in beschermde wijken zoals de Patershol, de Muinkschans of de Gravensteen-omgeving? Controleer dan altijd of het pand beschermd is. Bescherming beperkt wat u mag wijzigen aan gevel, dak en ramen. Dit heeft een directe impact op uw renovatieplannen en -kosten.
2. Loden waterleidingen
In Gentse woningen gebouwd voor 1960 zijn loden waterbuizen nog aanwezig, soms enkel het aansluitstuktje op de straatleiding, soms het volledige binnennet. Lood in drinkwater is een gezondheidsrisico, zeker voor jonge kinderen. Aquafin en De Watergroep vervangen het openbare loodnet, maar het privaat deel (binnen de woning) is de verantwoordelijkheid van de eigenaar. Vervangen kost € 2.000 - € 5.000 afhankelijk van de grootte van het net.
3. Illegale verbouwingen zonder vergunning
Gent kent veel woningen waarbij in het verleden werken werden uitgevoerd zonder omgevingsvergunning: een opbouw op het dak, een bijgebouw in de tuin, een functiewijziging van een handelspand naar wonen. Als nieuwe eigenaar erft u deze juridische situatie. Bij verkoop, bij een verbouwingsaanvraag of bij een geschil met buren kan dit problemen geven. Controleer bij de Omgevingscheck via omgevingsloket.be of de vergunde toestand overeenkomt met de werkelijke toestand. Lees ook onze blog wanneer hebt u een omgevingsvergunning nodig?.
👉 Download onze gratis checklist voor de bezichtiging:
Conclusie: een goede voorbereiding beschermt u
Een tweedehandswoning kopen in Gent is een slimme keuze, mits u weet wat u koopt. De vijf valkuilen in deze blog zijn geen redenen om niet te kopen, maar wel redenen om goed geïnformeerd te zijn. Een bouwkundige keuring kost € 500 - € 800 maar voorkomt verrassingen van € 20.000 of meer. En iemand meenemen die veel van bouwen weet, of die u kan adviseren op basis van wat hij ziet, is op een bezichtiging zijn gewicht in goud waard.
Bij H-Buildings zijn we als aannemer actief in Gent en de Gentse rand. We renoveren er woningen van alle leeftijden en kennen de typische valkuilen. Twijfelt u over de staat van een woning? We kijken graag mee.
📚 Gerelateerde blogs:
Wat kost een totaalrenovatie in België in 2026?
Renovatieplicht in Vlaanderen: wat betekent dit concreet in 2026?
Wanneer hebt u een omgevingsvergunning nodig in Vlaanderen?
Sloop en heropbouw in 2026: goedkoper dan je denkt (en fiscaal aantrekkelijk)
Mijn VerbouwPremie 2026: heb jij nog recht op premie?
Overweegt u een woning te kopen in Gent of omgeving en wilt u weten wat de renovatie realistisch gaat kosten? Neem contact op met H-Buildings. We kijken samen naar de staat van de woning en geven u een eerlijke inschatting - zonder verplichtingen. → Contacteer ons